La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement

Qu'est-ce que la VEFA ?

Lorsque vous achetez sur plans, vous passez un contrat de « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement » (VEFA).

Vous achetez un bien immobilier NEUF dont la construction n’est pas encore achevée.

Dans une VEFA, le bien immobilier n’étant pas encore construit, la vente du logement va s'effectuer sur Plan

La VEFA est strictement réglementée par le Code de la construction et l’habitation permettant ainsi de protéger les futurs acquéreurs. L’ouvrage à venir devient la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur se conserve les pouvoirs de maîtrise de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La vente s’effectue en plusieurs étapes :

ü La signature du Contrat de Réservation,

La première étape de l'acquisition d'un bien neuf immobilier s'effectue avec la signature d'un Contrat de réservation. Ce contrat peut également être appelé avant contrat, ou encore contrat préliminaire.
Il s'agit d'une étape importante puisqu'elle permet à l'acquéreur de « bloquer » le bien qui l'intéresse, tout en s'engageant dans le processus d'achat.
Ce contrat, extrêmement réglementé (dépôt de garantie, conditions suspensives, dates, prix, délais…), est généralement rédigé et validé par un notaire.

Le promoteur doit renvoyer le contrat de réservation contresigné par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU. Après présentation du recommandé, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours au cours duquel il peut renoncer à la réservation.

Dans ce cas le dépôt de garantie sera restitué intégralement, sans retenues, ni pénalité.

ü La recherche de financement,

Après la période de réflexion de 10 jours et le versement du dépôt de garantie sur un compte séquestre du notaire ou d’un établissement financier, l’acquéreur s’engage à rechercher un financement et dispose d’un délais d’environ 45 jours (la durée légale est de un mois, mais ce délai est trop court et en pratique il est d’usage de prévoir 45 jours).

ü La signature de l’acte authentique chez le Notaire,

La signature de l’acte authentique intervient chez le notaire lorsque celui-ci a rassemblé la totalité des documents nécessaires et obligatoires:

-   Règlement de copropriété

-   Assurance dommage ouvrage

-   Descriptif mai 1968

-   Garantie financière d’achèvement

-   Offre de prêt signé

-   Les plans

D' autres pièces peuvent être demandées par le notaire.

ü Le paiement échelonné du bien, par appels de fonds,

De façon pratique, les différentes étapes de la construction - qui vont générer le déclenchement des appels de fond - sont encadrées par la loi. Ainsi, le Promoteur ne peut fixer librement les différents paliers d’avancement des travaux qui seront générateurs des appels de fonds :

-   35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,

-   70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,

-     95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,

Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux. (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur

ü La prise de possession du logement,

L’acquéreur va prendre possession du bien et devra vérifier que ce dernier soit conforme en tous points et ne présente pas de défauts.
Cette démarche est donc loin d’être une formalité et devra être effectuée de façon extrêmement attentionnée et minutieuse.
Au cours de cette réception, l’acquéreur dressera la liste des éventuels défauts de construction ou achèvement qu’il constate, et devra notifier ces réserves au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison. La notification devant être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Dans le cas où l’acquéreur estime que les réserves émises ont une importance certaine, il lui est alors possible de consigner chez un notaire les 5 % correspondant au dernier paiement qu’il doit effectuer.
L’acquéreur devra ensuite procéder au déblocage de cette somme, lorsque les travaux de reprise auront été effectués par le promoteur.

ü Les garanties,

A l’issue de la prise de possession du logement, l’acquéreur dispose de garanties :

- La garantie de parfait achèvement : elle couvre tout les vices apparents ou non et malfaçons pendant un an.

- La garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre

- La garantie décennale : elle assure l’acquéreur contre tout désordres qui compromettent la solidité de l’édifice et/ou les rendent impropres à sa destination

-  L’assurance dommage ouvrage : souscrite au début du chantier par le promoteur pour votre compte, elle assure une

        réparation  rapide des dommages avant toute recherche de responsabilité